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丽娜模式的深究

时间:2016-04-25 08:57来源:现代物业 作者:严实 点击:
“区分穷尽、物权自主、?#28821;?#20844;开”的物业管理模式,?#33626;诙糁?#29289;业管理区?#34548;绕涫亲?#23429;物业管理?#25949;兄疃嗉韧蚁瘢绕浒选八涤校?#35841;?#26007;选备?#36827;?#24458;酵卣?#21644;细分?#20581;八褂茫?#35841;?#26007;选闭庖桓?#26377;物业管理?#21347;饕庖?#30340;?#20613;妓枷胫稀>透?#27169;式在理论和现?#25443;独锌赡?#20250;?#40837;?#30340;?#20365;?/div>
 
崔丽娜

 “区分穷尽、物权自主、?#28821;?#20844;开”的物业管理模式,?#33626;诙糁?#29289;业管理区?#34548;绕涫亲?#23429;物业管理?#25949;兄疃嗉韧蚁瘢绕浒?ldquo;谁?#28068;校?#35841;?#26007;?rdquo;更进?#24458;酵卣?#21644;细分到“谁?#35074;茫?#35841;?#26007;?rdquo;?#24214;桓?#26377;物业管理?#21347;饕庖?#30340;?#20613;妓枷胫稀>透?#27169;式在理论和现?#25443;独锌赡?#20250;?#40837;?#30340;?#20365;猓?#29616;代物业》与崔丽娜女士再次进行深度探讨。
  
  《现代物业》:目前我国普遍的情况是,业主除了自己的专有部分外,不知道自己?#28068;?#21644;?#35074;?#30340;共有物业包括哪些部分,从而对公共事务较为?#20613;。?#29978;至以“不?#35074;?rdquo;为由而拒绝?#36193;?#29289;业管理费用。建立“区分穷尽、物权自主、?#28821;?#20844;开”的目的是否主要是为了解决这个?#20365;猓?/span>
  
  崔丽娜:主要是通过“?#28821;?#20844;开”这个机制解决的。在“?#28821;?#20844;开”的内容里,支出?#28821;?#23601;把物业共?#24418;?#25252;费所用于支出的范围(就是除了业主的专有部分以及部分公共部分以外)用公开的方式,告诉全体业主。这就是我们全体业主的公共财产(公共面积、公共设施、公共设备、公共场所)是用全体业主的维护费来维护的。这种维护包括:维保、?#32435;啤?#25913;造。因为已经剩下“核”了,物业维护费相对已经比较低了,所以让全体业主知道了所交物业共?#24418;?#25252;?#35757;娜?#21521;,慢慢就会理解了。“不?#35074;?rdquo;这个?#25443;?#22312;实践?#25949;?#26159;不存在的。因为它是在物权区分中穷尽到分不出去?#27169;?#24517;须由全体业主承担?#27169;?#20063;是每个业主推不掉的。比如道路、大门、地?#30331;?#25487;、消防维保等我所列的11项。
  
  《现代物业》:有人认为,物业管理费的?#36193;?#20041;务?#21069;?#29031;物业的所有权而非?#35074;?#26435;来?#33539;ǖ模?#20063;有人认为物业管理费是一种再投资?#24418;?#19981;按?#35074;?#20851;系来?#33539;ā?#24744;怎么看这个?#20365;猓?/span>
  
  崔丽娜:物业管理费在实践?#25949;?#26159;不?#26082;返模?#26159;大锅饭的费?#33579;?#26159;不透明的费用。因为它是为物业管理公司交?#27169;?#22312;法庭上原?#26707;?#21452;方都是可以讲价?#27169;?#27861;庭也认为是给物业管理公司交?#27169;?#24182;且?#28304;?#25240;终结案件)。但是,三年的物业?#28798;?#30340;实践告诉我,我们现在交的不是物业管理费,而是物业共?#24418;?#25252;?#36873;?#23427;是维护小区正常运转的基本费?#33579;亲?#24049;交给自己?#27169;?#26159;不可?#28304;?#25240;的。如果最后?#26707;?#20132;,或是法院判决交,并?#19968;?#25171;折,岂不是对先前正常?#36193;?#30340;业主来说是一种不公吗?即使打折,折扣部分也必须返还全体业主。
  
  《现代物业》:这种模式的?#26707;?#22522;础是“谁?#35074;茫?#35841;?#26007;?rdquo;原则。那么,?#26434;?ldquo;1层业主交不交电梯费”这个?#20365;猓?#27604;如?#33539;?栋1单元的电梯维护成本分摊系数,16楼业主用得多,系数定为16;15层为16-1=15……1层为16-16=0,原则上1层业主是可以不交电梯费的。但实际?#35074;?#26102;会出现1层业主前往16楼的情况,比如查?#27425;?#39030;或找人。那么1层业主的电梯费用系数如何?#33539;ǎ?#22914;果他或他的朋友要到16楼去,是否在“穷尽区分”以后就应该每?#35074;?#19968;次电梯就要交一次费?向谁交?
  
  崔丽娜:电梯费包含三个费?#33579;海?)电梯成本?#36873;ⅲ?)电梯维保?#36873;ⅲ?)电?#36873;?#25353;照物权法规定,带电梯的房子的房款中包含着购买电梯的费?#33579;?#25152;以更换电梯一楼也是要?#26007;?#30340;。电梯维保费是一门栋(单元)所有业主均摊?#27169;?#25353;面积摊还?#21069;?#25143;数摊要由这个门栋(单元)的1/2以上业主决定。电费,住低楼层和住高楼层是不一样的。怎么不一样,只要大家达成一致认可便OK了,反正电梯没电不走。
  
  《现代物业》:相似的情况?#35074;锌?#32622;房。?#26434;?#31354;置房业主来说,基本不?#35074;?#23567;区内?#23068;?#20309;设施和服?#30242;?#29978;至也不消费公共产品(水电气等),那么这些业主的物业管理费如何?#26434;?ldquo;?#35074;??#26007;?rdquo;原则?如果收,收取多少比较合?#21097;?/span>
  
  崔丽娜:按照物权法规定,空置房也是要?#26007;?#30340;。我们穷尽后的公共财产的维护费是不会因为?#38156;?#32622;房而不发生或因空置房而减少的。如果大面积空置房可以考虑减少垃圾清运费,地?#30331;逄头选?/span>
  
  《现代物业》:“丽娜模式”将可划分的区域分为“共有”和“共用”,?#26434;諞桓?#23567;区,那些没有被现行法律明确为“共有”和“共用”的部分“?#35074;??#26007;?rdquo;关系如何?#33539;ǎ?#27604;如会所和用作车库的防空地下室(通常被当作车库)?
  
  崔丽娜:我在实践中是这样处理?#27169;?#24320;发商有产权证?#27169;褂?#32773;?#26007;选?#27809;有产权证?#27169;?#23646;全体业主所有。比如上谷商业街,入住后开发商把原来是通往地下室的自动扶梯拆掉改成了底商。当我?#21069;?#21069;期物管“赶走”后,?#19994;?#24320;发商,要求此房的?#35074;?#26435;。他们找我要根据,我说:你只要有产权证,还给你,如果你没有产权证,就是我们全体业主的。目前我们国家公摊是没有产权证的。在我的努力下,将此房要过来了。每年租20万元。至于您说的会所和车库人防工程也应该如此处理。要不回来就打官?#23613;?/span>
  
  《现代物业》:在目前的制度框架下,具体实施穷尽区分操作,需要首先制订方案,然后提交业主大会审议,接着再表决通过。那么,首先制订区分方案的角色应当由谁来担任?物业管理公?#23613;?#32844;业经理人、个体业主、业主大会筹备组?#28821;?#32773;第三方顾问公司哪个更合?#21097;?/span>
  
  崔丽娜:我们是业委会。只要你区分得有道理,大家慢慢地都会认可。楼道灯用电(属于公共照明)原先都是由物管统一购买。物管撤了以后,我们由各门栋自己购买。开始大家不习惯,?#26032;?#38271;的就管起来了。挨门挨户?#29031;?#26126;费,有的门栋没人管,就黑着呗。对讲门铃也不响(都用的是照明电),家里来人就到门栋口去接。慢慢地大家都感到不方便,看别的门栋都管起来了,后来,也就自荐出了管事?#23068;恕?#29616;在42个门栋,?#26551;?#24815;了自己收费,自己买电。
  
  《现代物业》:“区分穷尽”后的小区,部分物业已经实现了许?#21908;?#23567;组团共用共管,这确实解决了原先维修单体楼或单?#40837;?#26799;动用专项维修?#24335;?#26102;却需要业主大会/全体业主表决而造成的门槛高、程序复杂的?#20365;狻?#20294;是?#26434;諞桓?#19994;主来说,如1栋1单元1501的业主,他?#36193;?#20998;属于1栋1单元L户型屋顶维修组团、1栋1单元门铃对?#19981;?#32500;护组团、5号变电?#19994;?#26799;维护组团、3号片区管线维修组团等等。那么?#38381;?#20123;项目需要维护并收取组团的维修费用或动用专项维修?#24335;?#26102;,议事规则该如何建立?相应的整个小区的业主大会议事规?#34548;?#35813;怎样建立?
  
  崔丽娜:这个不是复杂的?#20365;狻?#25353;?#35074;?#32773;分。如:屋顶?#20146;?#21521;的共?#26657;?#37027;么从1层到顶层均摊。对?#19981;?#26159;门栋的共?#26657;?#37027;么门栋的所有住户均摊。比如我们(天津)上谷商业街下水管道,内网是相邻关?#20498;燦校?#27004;?#31232;?#27004;下、左右邻居)那么,相邻四户共同出资清掏。如固定设施,为了逮偷电,全街换电表,房主出资,租户不掏。总之,业委会做出的每一项区分,必须符合?#35074;?#32773;的?#26007;?#21407;则。有意见慢慢做工?#40140;?#26102;间长了,他看到你是为他?#33579;?#19968;点点就接受了。
  
  《现代物业》:“区分穷尽”后,在具体管理时会出现特定划分空间内的特定项目的?#35074;謾?#32500;护、更换、费用记录等等繁多的台账,例如1栋1单元的门铃对?#19981;?#32500;修台账、5号变电室的电梯维保台?#35828;?#31561;,这些台账如何建立并应当由谁来进行保管和更新?
  
  崔丽娜:不需要台账。一把一利?#40140;?#27604;如换对讲门铃,贴告示公?#38469;?#22330;什么价格、每户均摊什么价?#30242;?#22914;果是空置?#28821;?#26159;不原意换,其余业主分摊;同意换就自己收费,收不上来费就别换。(如果不认可价格可以自己从市场联?#25285;?#23613;管这样,没有矛盾。因为不管是选择什么,都?#20146;?#24049;愿意。?#28075;嫡庖?#26159;一种和?#22330;?#25105;住的这个门栋共13户,12户同意换可视对讲,有一户不同意。楼长跟这户讲明不同意换的后果,12户均摊了外机的费?#33579;?#33267;今2年时间这户一直没有对讲门铃,但是他没有意见,因为这是他自己选择的。
  
  《现代物业》:类似的?#20365;?#36824;如,“区分穷尽”后业主应当怎样建立专项维修?#24335;?#36134;户并对?#24335;?#36827;行管理??#32469;涫?#20998;组团分项目的维修?#24335;穡?#20363;如1栋1单元L户型的屋顶专项维修?#24335;稹?/span>
  
  崔丽娜:不需要建。一把一利?#40140;?#26368;后把结果公示,如果有剩余钱买公共照明电。
  
  《现代物业》:对?#26707;?#24050;经完成区分穷尽的组团共用部分,例如1栋1单元的电梯,在实施大包干维保服务时,应当?#36193;?#20010;主体(组团业主、业委会还是物业管理公司)收取这个特定电梯的管理费用并支付给专项维保公司?如果所有电梯的大包干维保合同全部都交给?#26707;?#19987;项服务公司进?#26657;?#21512;同应该怎么订立?合同签订的主体?#20146;?#22242;业主、业委会还是物业管理公司?
  
  崔丽娜:我们是业委会签?#27169;?#22914;果?#26707;?#23567;区有带电梯?#27169;?#26377;不带电梯?#27169;?#36824;可以分门栋签,或者各门栋委托业委会签。
  
  《现代物业》:景观和乱搭建?#20365;猓?#32511;地总是建在?#24458;?#22320;面?#27169;?#31867;似电梯?#20365;?楼以上业主以“我无须观赏”为由而拒绝为绿地草木施?#20160;?#33495;?#26007;?#24590;么办?1楼乱搭建是否会趁机?#19994;?#27004;上无权干涉的借口?
  
  崔丽娜:这个?#20365;?#19981;存在,因为绿地已经是共有部分,是区分穷尽后“核”的部分,不需要单独?#26007;眩?#24050;经含在物业共?#24418;?#25252;费中。
  
  《现代物业》:“区分穷尽、物权自主、?#28821;?#20844;开”的模式下,小区物业管理费的计算是“总支出减总公共?#25214;?#38500;以总建筑面积”,在我理解这里的公共?#25214;?#26159;全小区共同的、属于全体业主共有?#27169;?#19981;过,有一些公共部分的?#25214;?#26159;可以通过穷尽区分分给组团业主?#27169;?#27604;如1栋1单元内共用电梯广告的收入。那么这部分收入是否要记入全部的公共?#25214;媯?#25110;者可以在它所属的组团内?#23443;?#32500;修费?#33579;?/span>
  
  崔丽娜:这个依据是对的。例如电梯广告,?#25214;?#26159;应该返还给所在的门栋,但我所在的小区还没?#24515;?#20040;做,因为这是后来发生的。再加上我们?#20146;?#31649;物业,由于业委会没有起诉权,有些业主搭便车不交?#36873;?#30005;梯广告费虽?#24458;?#22810;,都用于补偿物业共?#24418;?#25252;费,但后面的小区采取这种模式是应该这么做的。
  
  《现代物业》:这个模式能够施?#26657;?#23567;区是否必须实行酬金制?因为包干制就意味着,物业管理公司会获得部分或全部的共有部位经营?#25214;媯?#22914;果业主?#27809;?#20844;共?#25214;媯?#26377;些物业管理公?#31350;赡?#23601;是亏损?#27169;?#26080;法服务小区。
  
  崔丽娜:不存在这个?#20365;狻?#29289;业自主是不会让物业管理公司收取物业共?#24418;?#25252;?#35757;模?#25910;费是由业委会完成?#27169;?#29992;“?#20498;?#27169;式”计算出来的物业共?#24418;?#25252;费是不会亏损的。因为小区?#23068;?#37096;支出都计算?#35830;?#38754;了。
  
  《现代物业》:“物权自主”是?#26707;?#37325;要的前提,那么“物权自主”是不是一定指小区要成立业主大会?前期物业管理是否也可以?#35074;?#36825;种模式?
  
  崔丽娜:对。物权自主是小区生存的重要前提。要实现物权自主必须要成立业主大会。(是)前期(还是)后期物管已经不重要了,收费在业委会、专业分包在业委会、签合同在业委会,如果前期或后期物管认可这种模式,他可以作为?#26707;龅?#39033;专业公司进入小区。如果还是大锅饭管理,那就不是物权自主了。
  
  《现代物业》:请谈?#21018;?#20010;模式是从什么时候开始成型?#27169;?#20026;什么想到要做这件事?期间觉?#23194;?#20010;?#20365;?#26368;难解?至今是否有解?
  
  崔丽娜:这是经过三年半的实践逐步形成的。是在走了?#24458;讲酵?#36335;,不断地研究和探讨,修正总结出来的。开?#38469;亲?#31649;,自管开不了发?#20445;?#21448;成立公?#23613;?#25104;立公司就要有注册?#24335;穡?#19994;委会又不能入股,只能找业主代替。成立公司?#32622;?#26377;资质,?#32622;?#26377;起诉权。后来,第2个小区,是12个业主报名,真入股,但管理有?#20064;?#20840;部是兼职,行使其职能很艰?#36873;?#24179;时把房子一出租,收房租才来小区一趟。不了解情况就无法进行管理。而单项分包的团队责权利分离,效果又不理想。比如业主入股是法人,有责任不管事,兼职。平时也不总在小区,12个股东有4个在小区经营,其余的都只?#21069;?#25151;子出租了。现场的管理团队管事,没责任。因为?#26707;?#23567;区不能有两个物业管理公司,所?#28798;?#33021;?#28798;?#19994;经理人出现,职业经理人只能承担?#26707;?#20154;的责任,不能承担?#26707;?#22242;队的责任。所以,就研究出了现在的模式。这是在失败中的成长。
  
  其中?#26707;?#26368;难解的也?#20146;?#37325;要的?#20365;猓?#20063;是事关“物权自主”生?#26469;?#20129;的?#20365;?#23601;是业主大会的法人地位。如果这个?#20365;?#35299;决了,物权自主就会走上一条畅通无阻的光明大道,物权自主的小区就会N次方地发展。特别是近一年来,向?#24050;?#27714;物权自主方法的小区近30个,但是真正走出来的不多。
  
  再有?#35801;?#20010;?#20365;猓?#25104;立业主大会(选举业委会)难的?#20365;狻?#27809;有业委会,何谈物业自主。物业管理公司能?#23194;?#21435;自主吗?因为小区的公益性收入全在他?#20146;?#24049;手里了。所?#26434;?#35813;尽快让全?#21487;?#21697;房小区成立业主大会,并且尽快选举业委会。
  
  再有第三个?#20365;猓?#21306;分物权应该从设计开始,从?#26707;?#25151;在硬件上就把物权区分好。比如:电梯一梯一表;商业街的水、电都是独立?#27169;?#30452;接建立“黑号站”(产权属于电力公司的变电站),不允许开发?#25506;?ldquo;红号站”(产权属于开发商的变电站);水也要直接从自来水公司购买,不要让业委会代售代缴,因为它解决不了偷水偷电的执法权?#20365;猓?#20877;比如小区的路灯,应该全部归路灯处,开发商为了省钱,自己建灯杆,物业管理公司一跑,小区漆黑一片,给社会造成很大的不安定因素。
  
  以上这些观点是实践?#25949;?#24635;结出来?#27169;?#20063;是那么?#40837;模?#34429;然有些?#40837;?#36824;不够完美,但认识已经提高了。建筑物的复杂性就决定了区分物权的复杂性。所以,区分物权就总有新的挑?#20581;?/span>
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